重磅發布！城市高質量發展（zhǎn）“路（lù）線圖”來了

　　城市發展關係到每（měi）一個生活其中的人。

　　8月28日，《中（zhōng）共中央國務院關於推動城市高質量發展的意見》（以下簡稱《意見》）正式公（gōng）布，其中提出，我國（guó）城鎮化正從快速增長期轉向（xiàng）穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段（duàn）轉向存量提質增效為主的階段，加快城市發展方式轉型，推動城市高質量發展。

　　這意（yì）味著，我國城市發展正在發生巨大轉向。

　　如（rú）何推進存量提質增效？如何加快（kuài）城市發展方式轉型？這又將給人們的未來生活、經濟發展等帶來什麽影（yǐng）響？

　　專家表（biǎo）示，《意見》是中國城市邁向高質量發展的“路線圖”，必將為開辟城市工作新局麵，走出一條中國（guó）特（tè）色城市現代化（huà）新路子提供堅實支撐。

　　中國城市高質量發展“路線圖”浮現

　　未來，將提高中小城市和縣城承載能力，經濟規模大、人口增長快的縣級市和特大鎮有望迎來發展機遇（yù）。

　　《意見（jiàn）》提出，以建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市為目標，以推動（dòng）城市高質量發展為主題，以堅持城市內（nèi）涵式發展為主線，以（yǐ）推進（jìn）城市（shì）更新為重要抓手，走出一條中國特色城（chéng）市現代化新路子。到（dào）2030年，現代化人民城市建設取得重要進展，適應城市高質量（liàng）發展的政策製度不斷（duàn）完善，新舊動能加快轉換，人居品質明顯提升，綠色轉型深入推進（jìn），安全基礎有力（lì）夯實，文化魅力充分彰顯，治理水平大幅提高；到2035年，現代化人民（mín）城市（shì）基本建成。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向中國工業報表示，7月（yuè）份，中央（yāng）城市工作會議召開，明確了城市工作方略（luè）轉變的總體部署（shǔ），當前城市發展麵臨著巨大的轉變，城市（shì）工作需要做出“5個轉變”，總體來看就是邁向高質量發展，需要通過自上而下（xià）的部署來落實。

　　中指研究院（yuàn）政策研究（jiū）總監陳（chén）文靜表示，本次《意（yì）見》是7月中央城市工作會議召開後，第一份針對城市高質量發展的落實文件，內容進一步明確了總體要求和主（zhǔ）要目標，並詳細闡述（shù）推動城市高質量發展（zhǎn）的工作內容，為各地城市（shì）發展提供了重要指引。

　　《意見》提出，穩妥有序推動城市群一體化和（hé）都市圈同城化發展，支持京（jīng）津冀、長三（sān）角、粵港澳大灣區城市群打造世界級城市群，推動成渝地區雙城（chéng）經濟圈、長江中遊城市群等成為高質量發（fā）展（zhǎn）增長極，增（zēng）強中西部和東北的城市群、都市圈對區域協調發展的支（zhī）撐（chēng）作用。增強超大特（tè）大城市綜合競爭力，推動超大特大城市按照國家批（pī）準明確的功（gōng）能定位做強做精核心功能，控製超大城市規模，合理（lǐ）有序疏解非核心功能（néng），打造高質量發展主引擎。提高中小城市和縣城承載能力，分類推進以縣城為（wéi）重要載體的城鎮化建（jiàn）設，大力發展縣（xiàn）域經濟，因地製宜發展小城鎮。

　　李宇嘉表示，《意見》明確了現代化城市體係的構成，下一（yī）步，就是提高各類城市的綜合承載力、競爭力，促（cù）進大中小城市、都市圈協同（tóng）發展（zhǎn）。

　　2024年，我國五（wǔ）大核心（xīn）城（chéng）市群占據了（le）全國約十分之一的土地（dì），集聚了超40%的人口，創造了超50%的GDP。

　　陳文靜表示，預計未來五大城市群在（zài）人口聚集、產（chǎn）業轉型升級、經（jīng）濟發（fā）展中仍將發揮重要引擎作用，區域優勢有望進一步凸顯（xiǎn）。與（yǔ）此同時，未來（lái）隨（suí）著都市圈通勤更加（jiā）便捷高效，產業布局、公共服務更（gèng）加合理、便利（lì），都市圈發展也將進入（rù）新階段，特（tè）別是國家級都市圈未來經濟、人口集聚能力有（yǒu）望進一步增強。

　　李宇嘉表示，超大特大城市（shì）綜合競爭力，不在於經濟規模增長，攤大餅擴張，而是做強做精核心功能。未來，22座城區常住人口超500萬的（de）超大特大（dà）城市，未來更多的發展是高端（duān）要素配置，推（tuī）動產業鏈集群建設，並帶（dài）動都市圈其他城市發展。

　　陳文靜表示，未來，將提（tí）高中小城市和縣（xiàn）城承載能力，經濟規模大（dà）、人口增（zēng）長快的縣級市和特大（dà）鎮有望迎來發展（zhǎn）機遇。

　　中國城市規劃學會理事長楊保軍接受（shòu）媒體采訪時表示，“《意見》是中國城市邁向高質量（liàng）發展的‘路線圖’，明確了‘創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧’城市目標（biāo）的具體實施路徑（jìng）。”

　　支持老舊住房自主更新、原拆原（yuán）建

　　“支持老舊住房自（zì）主更（gèng）新、原拆（chāi）原（yuán）建”寫入（rù）《意見》，更加注重以人為本（běn），彰（zhāng）顯未來老舊住房更新改（gǎi）造的方向，未來配套政策存在進一步完善預期。

　　中央城市工作會議提出（chū），我國城市發展正從大規模增量（liàng）擴張階段轉向存量提質增效（xiào）為主的階段，這一判（pàn）斷成為我國城市發展的重要指引。

　　8月18日，國務院總理李強主持召開國務院第九次全體會議時強調，采取有力措施鞏固房地產市場（chǎng）止跌回（huí）穩態勢，結合城市更新推進城中村和（hé）危舊房改造，多管齊下釋放改善（shàn）性需求。

　　本次《意見》提出，激活城市存量資源潛力。全麵摸清城市房屋、設施、土地等資產資源底數。改造利用（yòng）老舊廠房、低（dī）效樓（lóu）宇、閑置（zhì）傳（chuán）統商業設施（shī）等存量房屋，建立與建（jiàn）築功能轉換和混合利用需求相適應的規劃調整（zhěng）機製。盤活利用（yòng）存量低效用地。

　　“存量物業迎來發展新機遇。”李宇嘉表示，在全麵（miàn）摸清城市房屋、設施、土地等資（zī）產資（zī）源底數的基礎上，該改造的改造，該轉換功能的轉換功能，該盤活的盤活（huó），有（yǒu）的要多功能兼容，比如辦公和居住兼（jiān）容、辦公和服務兼容、不（bú）同業態兼容等。

　　李宇嘉表示，在經過長達四十多年的增量（liàng）建設後，城市的總體物業規模夠多了。但過去建設（shè）太快，供給能否適（shì）應需求端的變（biàn）化卻考慮不夠，導致供需不匹配，也就為存量利用打開了一扇窗。未來可能要進行存量物業大普查，並通（tōng）過供需摸底、城市體（tǐ）檢，並輔以規劃用途調整，盤活利用這些存量物業。

　　《意見》提出，穩步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主（zhǔ）更新、原拆原建。持續推動城鎮老舊小區改造（zào）。

　　目前，浙江、上海、北京、湖（hú）北等地已在老（lǎo）舊（jiù）住房自主更新（xīn）、原拆原建方麵進行了較多探索和實踐，與此同時，仍存在多項難點，如統一業主意見（jiàn）、資金籌措、居民權益保障（zhàng）等。

　　陳文靜表示，“穩步推進城中村和危舊房改（gǎi）造”提法與此前一致，“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入（rù）《意見》，更加注重以人為本，彰顯未來老舊住房更新（xīn）改造的方向，未來配套政策存在進一步（bù）完善預期。

　　李宇嘉表示，不管是自主更新還是原拆原建，都需要政府引導和（hé）政策支持，比如土地用途轉變、規劃調整、規劃師支持，輔（fǔ）助做好資金監管，比如基層政府做好業主改造意願調查，增補公共設（shè）施（shī）和空（kōng）間滿足業主對於更美好生活的向往，做好過渡期的群（qún）眾臨時住所安排，扶住困難群體等，從而消（xiāo）除改造的障礙。

　　在政策的扶持下，由業主作為實施（shī）主體，通過社區自治（zhì）推動（dòng）共同決（jué）策、自籌資金，公開引入開發建設單位，對原有老舊住房進行拆除，並在原土地上按原使用年限和建築麵積（可適當優化）重（chóng）新（xīn）建設房屋，最終實現原（yuán）業主回遷。該模式下主要（yào）調動三大主體的（de）積極性：業主不僅要共同出資，還全程參與改造決策與工程監督，實現我的房子我（wǒ）做主；政府負責政策製（zhì）定、流程規範與資源協調；引入的建設單位（wèi）負責具體的開發與施（shī）工管理。

　　李宇嘉表（biǎo）示，轉向非大（dà）拆大建的更新，特改造的方向非常靈活多樣，比（bǐ）如（rú）發（fā）展租賃、文旅、創業等新產業、新業態，不（bú）管是靠開發商還是政府，都無法實現這種靈活性多樣性。因此，就（jiù）必（bì）須要將業主的積極性調動（dòng）起來。微觀市場主體的主動（dòng）性（xìng）、創造性發揮出來了，改造更加符合市場需（xū）求，改造效率也更高（gāo）。

　　大（dà）力推進“好房子”建設

　　“大力推進”為未來“好房子”建（jiàn）設定調，預計將有更多城市（shì）因地製宜落地“好房子”標準，規範計容規則推出也將成為趨勢。

　　《意見》提出，係統推進“好房子”和完整社區建設。加（jiā）快構建（jiàn）房地產發（fā）展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。全鏈條提（tí）升住房設計、建造、維護（hù）、服務水平，大力推進（jìn）安全、舒適、綠色、智（zhì）慧的“好房子”建設。

　　“這是對係統（tǒng）推進‘好房子’的（de）權威闡釋，”李宇嘉表示，近期，政策端已經（jīng）對各地‘好房子（zǐ）’實（shí）踐的一些做法進行全麵的正本清源。一是好房子不是大房子、貴（guì）房子，隻有少（shǎo）數人買得起，所謂的第四代、低密度、大平層，充（chōng）其量（liàng）就（jiù）是（shì）好（hǎo）房子的一個子類，或者小眾品；二是未來增量的、存量的，普通的、改善的，市場的、保障的（de），租賃的、買賣的，都（dōu）要打造‘好房（fáng）子’。也就是從全鏈條（tiáo）提升住房設計、建造、維護、服務水平，預計（jì）下一步將加速住（zhù）宅項目規範的落（luò）地實施，明確保障房、租賃房的好房子標準，老（lǎo）舊小區（qū）改造的好房（fáng）子、好社區方向，就是完整社（shè）區建設。

　　陳文靜表示，《意見》強調要大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設，“大力推進”為（wéi）未來“好房子”建設定調，預計將有更多城市因地製宜落地“好（hǎo）房子”標準，規（guī）範計容規則推出也（yě）將成為趨（qū）勢。

　　陳文靜表示，《意見》指出（chū）要“加快（kuài）構建房地（dì）產發展新（xīn）模式，更好滿足群眾（zhòng）剛性和多（duō）樣化改善性住（zhù）房需求”，樓市整體基調未變，加（jiā）快構（gòu）建（jiàn）房地產發展新模式仍（réng）是重點，再提剛性和多樣化改善性住房需求，預計支持政策仍會持續落地。

　　長江證券首席經濟學家伍戈向中國（guó）工業報表示，過去三年我國曾實施多輪房地產新（xīn）政，也產生過（guò）脈衝式影（yǐng）響，但持續時長有限。從各國經驗看，總量（liàng）性政策而非結構（gòu）性政（zhèng）策、實（shí）際利率而非名義利率的調整才是扭轉地產的（de）關鍵。尤其是當整體物價持續處於低位及負增長時期，超常規政策成為必要（yào）。

　　伍戈表示，展望未來，鑒於近期地產趨（qū）弱的斜率加大，後續促進其“止跌回穩（wěn）”的結構性政策或加（jiā）碼。總量性的實際利率（lǜ）有望邊際回落，但（dàn）短期幅度有限。

　　《意見》提出，因地製宜發展（zhǎn）保障性住房，穩步推進靈活就業人員參加住房公積（jī）金製度。

　　李宇嘉表示，在各地對戶籍低（dī）保低收入（rù）基本保障的基礎上，下一步就是提質擴麵，特別是提高保障房的覆蓋麵，到新市民、年輕人、外來人口等。在（zài）兜底保障（zhàng）的基礎上，《意風》的（de）覆蓋麵擴大了，且新時期居民的住房需求差異化、個性化很突出，強調產城融合（hé）、職住平衡，不（bú）管是（shì）租賃型（xíng）的、買賣型的，租（zū）買結合型的，供給（gěi）的區（qū）位、戶型、配（pèi）套，都需要以需定供、定（dìng）建，不然供給出來可（kě）能（néng）就租不出去、賣不出去導致過剩和（hé）資源浪費。同時（shí），存量時代來（lái）臨後，新增的保障房供給（gěi），基（jī）本通過存量盤活。但各地（dì）的存量物業差別很大，如（rú）何盤活、盤活的主體、渠道、資金、供需匹配等，都需要各地因地製宜。

　　陳（chén）文靜表示，各地結（jié）合當地實際（jì）、采取適合當地的模（mó）式來發展保障性住（zhù）房，預計更多城市將按照“以需定建（jiàn）、以需定購”原則推進保障房建設（shè）和籌集，合理利用資源增強住房保障能力。

　　厘（lí）清城市運營管理機製

　　建立房屋全生命周期安全管理製度是構建房地產發展新模式的重要內容，預計未來（lái）更多城市將積極探（tàn）索適合當地的管理製度，增強房屋的安全（quán）保障能力。

　　《意見》提出，建立可（kě）持續（xù）的城市建設運營投融資體（tǐ）係。

　　“這（zhè）或成為（wéi）破解城市更新資金難題的關鍵，”陳文靜表示，這一要求有望為城市建設運（yùn）營釋放更大的發（fā）展空間，城市運營（yíng）的重要性（xìng）進一步凸顯，在可（kě）持續的投融資體係（xì）建立過程中，城市更新或將直接受益，對參與城市運營、城市更新的企業來說也會產生直接利好。

　　陳文靜認為，本次《意見》提出要“統籌財政資金、社會資本和金融等資金渠道”，資金渠道更加多元。

　　第一，涉及（jí）重大安全和基本民生保障的，中（zhōng）央財政將加大專項轉移支付支持力度，中央預算內投資予以適當補助，發揮中央財政的（de）保障（zhàng）兜底（dǐ）作用；

　　第二，“創新財（cái）政金（jīn）融（róng）政策工具，吸引和規範社會資金參與”，不動產投資信托基金（REITs）的發展或將進一步深（shēn）化，為前期投入資本提供退出渠道（dào），吸引更多社會資（zī）本進入。

　　第三，“強化中長期信貸供給”，鼓勵銀行提（tí）供（gòng）中長期貸款，這也較好匹配了城市更新的中長期資金需求特點（diǎn）。

　　《意見》提出，建立房屋安全體檢、房屋安全管（guǎn）理資金、房屋（wū）質（zhì）量安全保險等房屋全生命周期安全（quán）管（guǎn）理製度。嚴格限（xiàn）製超高層建築。

　　根據中指研究院監（jiān）測，2024年以來（lái），上海、天津、成都、沈陽（yáng）等地出台了相關管理（lǐ）辦法征求意（yì）見稿或試點工作方案等，上海在試行（háng）方案中明（míng）確（què）2025年先行（háng）在浦東、黃浦、靜安、徐匯、楊浦、閔行等區試（shì）點房屋安全管理三項製度，其中房屋養老金由公共賬戶和個人賬戶組（zǔ）成，個人賬戶資金由住宅維修資金業主賬戶直接轉化，公共賬戶由各區探索建立（lì），按照規定由政府出資的房（fáng）屋養（yǎng）老金（jīn）部分納入同級財政預（yù）算。

　　陳文靜認為，建立房屋全生命周（zhōu）期安全管理製度（dù）是構建房（fáng）地產發展新模式的重要內容，預計未來更多城市將積極探索適合當地的（de）管理製度，增強房（fáng）屋的安全保障能力。

　　李宇嘉表示，在未來，先體檢發現城市問題，再根據問題歸屬（shǔ）、大小，明確安全管理的資金來源。小修小補的靠（kào）物業費，強化物業管理，大修大補的靠住宅（zhái）維修基金，後期（qī）還要在維修基金的基礎上，建立“房屋養老金製度”，為房屋提供全生命周期安（ān）全（quán）保障。當然，還要建立質量安全保（bǎo）險，投了保，保險機構必然加大巡查力度，有的已經發揮了（le）體檢的功效，防患於未然。

　　楊保軍表示，《意見（jiàn）》強調統籌發展與安全、更新與保護、效率與品（pǐn）質，必將為開辟城市工作新（xīn）局麵，走出一條中國特色城市現代化新路子提（tí）供（gòng）堅實支撐（chēng）。